Nadolazeći Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji bi trebao stupiti na snagu 1. siječnja 2025., propisuje da se na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju postavljati uređaji za hlađenje i grijanje. To je sintagma koju koristi zakonodavac. Iznimno, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine

Razgovarala: Dijana Kaćanski 

Bliži se kraj godine, a time i stupanje na snagu novog Zakona koji zabranjuje postavljanje vanjskih jedinica klima uređaja na pročelje zgrada. Za prekršitelje su predviđene i visoke kazne, do čak 10.000 eura, pa stvar postaje ozbiljna. Iako smo već dugo svjesni da vanjske jedinice klima uređaja čine izrazito ružni „ukras” pročelja mnogih zgrada, zakonodavstvo u Hrvatskoj do sad nije reagiralo na ovu raširenu praksu. 

Osim estetskih razloga, ekološki faktori također igraju važnu ulogu. Vanjske jedinice klima uređaja generiraju toplinu koja dodatno zagrijava urbani okoliš, povećavajući učinak „urbanog toplinskog otoka”. U gradovima gdje su temperature ljeti već visoke, kao što su Atena ili Madrid, klimatski uređaji mogu dodatno pogoršati problem. Neke zemlje promoviraju ekološki prihvatljivija rješenja, kao što su centralni sustavi hlađenja za zgrade, zelene fasade ili korištenje prirodne ventilacije kako bi se smanjila potreba za individualnim klima uređajima, a o postavljanju klima na stambenim zgradama s pravnom analizom razgovaramo s izv. prof. dr. sc. Dejanom Bodulom, s Katedre za građansko postupovno pravo na Pravnom fakultetu u Rijeci, člana Radne skupine Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine za donošenje predmetnog zakona. 

• Kako ocjenjujete postojeću situaciju s postavljanjem klima uređaja u Hrvatskoj? 

- Cjelovita ocjena/analiza problema montiranja klima uređaja na stambenim zgradama, pa tako i promjene koje bi trebale nastupiti stupanjem na snagu Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada zahtijeva usporedbu postignutog s dvjema referentnim točkama. Prva (I) je zatečeno, a druga (II) ciljno stanje, odnosno ono koje bi trebalo biti namjeravani rezultat donošenja i primjene navedenog propisa. 

Upravljanje zgradama pravno je definirano u prvom redu Zakonom o vlasništvu i drugom stvarnim pravima (dalje: ZOV). Navedeni Zakon utvrđuje međusobne odnose suvlasnika zgrade odnosno bilo koje druge vrste nekretnina. Svi ostali Zakoni utvrđuju što kako i kada suvlasnici moraju činiti u okviru upravljanja i održavanja vlastite zgrade odnosno nekretnine. Na primjer, Ovršni zakon utvrđuje postupak prisilne naplate pričuve. Summa summarum, odredbe ZoV-a određuju kako je upravljanje zgradom u nadležnosti upravitelja zgrade koji je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovi ugovora o upravljanju i ZoV-a. Pri definiranju upravljanja nužno je objasniti određene pojmove. Pa tako, upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže i drugo. 

Svi poslovi koje suvlasnici poduzimaju na zgradi imaju karakter redovne i izvanredne uprave. O redovnoj upravi suvlasnici odlučuju većinom glasova, dok je za izvanrednu upravu potrebna suglasnost svih suvlasnika. Poslovima redovne uprave smatraju se poslovi redovitog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, te građevinski zahvati radi održavanja, zatim stvaranje zajedničke pričuve i uzimanje zajmova za pokriće troškova održavanja zgrade koji se ne mogu podmiriti iz sredstava redovite pričuve. Izvanrednom upravom koja premašuje okvir redovne uprave smatraju se promjene namjene, dogradnja, nadogradnja, poslovi preuređenja, davanje u zakup ili najam na dulje vrijeme, osnivanje hipoteke na zgradi odnosno davanje u zalog, davanje prava građenja, otuđenje. 

Europska pravila 

Mnoge europske države imaju stroža pravila i zabrane montiranja klima uređaja na fasade zgrada, posebno u povijesnim gradskim jezgrama i zaštićenim područjima. Razlozi za ove zabrane su uglavnom estetski, ekološki i sigurnosni, jer vanjske jedinice klima uređaja mogu narušiti izgled arhitekture, pogoršati urbanu buku i utjecati na energetsku učinkovitost zgrada. U zemljama poput Italije, Francuske i Španjolske, posebna pažnja posvećuje se očuvanju kulturne baštine. U povijesnim središtima gradova, gdje se nalaze zgrade pod zaštitom UNESCO-a ili lokalnih vlasti, strogo je zabranjeno postavljati klima uređaje na vanjske fasade. Ova pravila često se provode kako bi se očuvala tradicionalna estetika zgrada i izbjeglo narušavanje vizualnog identiteta gradskih četvrti. 

Primjerice, u Italiji, osobito u gradovima poput Rima i Firence, stanovnici moraju tražiti posebne dozvole za montiranje klima uređaja, a vlasti obično traže alternativna rješenja poput skrivanja vanjskih jedinica na krovovima ili unutar dvorišta. U Parizu, zgrade koje se nalaze u povijesnim četvrtima također podliježu strogim propisima, gdje je postavljanje klima uređaja na pročelja gotovo nemoguće bez suglasnosti gradskih vlasti.

• Šta još sada regulira Zakon o vlasništvu i drugom stvarnim pravima što se tiče upravljanja zgradama? 

- Ovlašteni predstavnik suvlasnika predstavlja ostale suvlasnike zgrade sukladno ovlastima i obvezama koje su mu dodijeljene međuvlasničkim ugovorom i odlukama koje donose suvlasnici glasanjem. Suvlasnik zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad stanom ili nekim drugim prostorom. Svi suvlasnici zgrade su glavni nositelji prava i obveza iz ZoV-a. Zajednički su svi dijelovi zgrade i infrastrukture (vodovodne, elektro, plinske i druge instalacije, dizala...) koji ne pripadaju stanovima i drugim prostorima u vlasništvu pojedinih fizičkih i/ili pravnih osoba. Takvi zajednički dijelovi zgrade se održavaju sredstvima zajedničke pričuve. 

Što se sve smatra zajedničkim dijelom zgrade i pod kojim uvjetima to pitanje može biti drugačije uređeno definira Uredba o održavanju zgrada. Zajedničku pričuvu svi suvlasnici zgrade uplaćuju na poseban transakcijski račun zgrade, kojeg u tu svrhu otvaraju svi zajedno ili ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ukoliko mu je dodijeljena takva ovlast međuvlasničkim ugovorom. Sredstva transakcijskog računa zajedničke pričuve zgrade se koriste prema godišnjem planu za pokriće niza troškova, primjerice redovitog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva, zamjene i/ili ugradnje novih zajedničkih dijelova i slično. 

Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj zgrade sukladno ugovoru o održavanju zgrade kojeg upravitelj sklapa sa suvlasnicima zgrade. Suvlasnici su dužni plaćati pričuvu prema udjelu u vlasništvu dok se iznos pričuve određuje prema površini stana ili drugog prostora u vlasništvu pojedinog suvlasnika zgrade.

• Na koji način je moguće pravilno postavljanje klima uređaja na fasade zgrada odnosno šta propisuje Zakon o vlasništvu i drugom stvarnim pravima 

- Montiranje klima na pročeljima zgrade je posao tzv. izvanredne uprave te bi de lege lata za takav posao suvlasnik koji to postavlja na pročelje zgrade trebao suglasnost svih suvlasnika, dakle 100% suglasnoti. Međutim, kako ZOV nije propisivao sankcije za takvo postupanje to se radilo na samoinicijativu i uvijek bez sankcije. Postojala je mogućnost da se u međuvlasničkom ugovoru montiranje klima ograniči, međutim, to su iznimno rijetke situacije jer ih je teško sankcionirati, a ako su bile sankcionirane postupak je najčešće pokretao predstavnik suvlasnika na trošak pričuve. 

• Kakve su sankcije za nepoštivanje odredbi nadolazećeg Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i kako će se one provoditi? 

- Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada bi trebao stupiti na snagu 1. siječnja 2025. te bi se većina odredbi, i onih koji se tiču postavljanja uređaja za hlađenje i grijanje, stupilo na snagu 1. siječnja 2025. Zakon propisuje da se na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju postavljati uređaji za hlađenje i grijanje. To je sintagma koju koristi zakonodavac. Iznimno, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine. 

U slučaju da se navedene odredbe ne poštuju postoje sankcije kako za izvođača radova tako i za suvlasnike. Pa tako, pravna osoba kaznit će se novčanom kaznom u iznosu od 5.500 eura do 10.000 eura, ako njezini djelatnici na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postave uređaje za hlađenje, grijanje. Također, novčanom kaznom od 1.000 do 5.500 eura kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi. Što se tiče suvlasnika novčanom kaznom u iznosu od 1.000 do 5.500 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje, grijanje. 

Komunalni redari imaju ovlast obavljanja nadzora nad provedbom odredbi novog Zakona u skladu s ovlastima koje proizlaze iz zakona kojim se uređuje održavanje komunalnog reda. Oni podnose optužni prijedlog u svojstvu ovlaštenog tužitelja. Naplaćene kazne prihod su proračuna jedince lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada. Zbog načelne zabrane retroaktivnosti svi zatečeni uređaji za hlađenje i grijanje koji su na pročeljima dana 1. siječnja 2025. neće biti sankcionirani. 

U slučaju da se stari uređaj mora zamijeniti ili popraviti to će vjerojatno konstituirati prekršaj, odnosno uređaj će se morati staviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine, ako ne žele biti sankcionirani.