Poreznim politikama u sklopu vladinih demografskih mjera potiče se priuštiva stanogradnja, što mogu biti prilike za investicije u održive projekte

 Razgovarala: Dijana Kaćanski  

Svjedoci smo velikih poreznih reformi posljednjih godina, usklađivanju s Europskom unijom, ali i negativnim posljedicama, pa o ovoj gorućoj temi razgovaramo s mr.sc. Damirom Brajkovićem, ovlaštenim poreznim savjetnikom i donedavnim predsjednikom Hrvatske komore poreznih savjetnika (od 2015. do 2023. godine). 

• Kako komentirate porezne reforme koje postaju redovite iz godine u godinu? 

- Podsjetio bih da sam kao sudionik najveće porezne reforme od ulaska Republike Hrvatske u Europsku uniju, a koja je stupila na snagu 1. siječnja 2017. godine, svjedočio provedbi sveobuhvatne i stručne analize od svih dionika. Za razliku od takozvanih reformi zadnjih godina, tadašnji ministar je uključio sve relevantne stručnjake iz poreznih područja, od poreznih savjetnika, znanstvenika, predstavnika javnih službi i instituta. Cilj je bio ujednačavanje porezne legislative i pomak u poreznom sustavu u cilju rasterećenja poduzetnika i oporezivanja rada te uvođenja neoporezivih naknada (prehrana i nagrada).  Uz što veću jednostavnost i usklađenosti tereta u oporezivanju dobiti (10 posto poreza na dobit za male poduzetnike) i dohodaka samostalnih djelatnosti (paušalno oporezivanje). 

Međutim ova porezna reforma 2024. godine, koja dolazi nakon nekoliko krugova reformi,  ostavlja dojam odstupanja od tog smjera sveobuhvatnosti i  jednostavnosti oporezivanja. Zato sam stajališta da se ovakvim zahvatima sustav više prilagođava dnevno-političkim ciljevima Vlade RH koji onda mora uvoditi razna  izuzeća i odstupanja. Najvažnije je reći da se ovdje na mala vrata „porez na kuće za odmor“ preimenuje u „porez na nekretnine“ te kao pojam uvodi u okviru Zakona o lokalnim porezima. Podsjetiti ću da se od takvog poreza odustajalo više puta u našoj povijesti, a zbog čega taj oblik poreza jedini nismo imali u EU. 

Krajem rujna pri prezentaciji reformskih mjera za 2025. godinu Ministarstvo  financija (MF) navodi da se polazi od prethodnih analiza. Onda svjedočimo o političkim spinovima i raznim izuzećima, kojim se odstupa od zacrtanih okvira. Naprimjer, osim što se zakašnjelo u odnosu na inflaciju predlaže povećanje praga za ulazak u sustav PDV-a na 50 tisuća eura (kao maksimalno moguć u EU), ipak vidimo da je moguće i više, ali bez jasne analize, kada to politički partneri zatraže da preko noći prag skoči na 60 tisuća eura (čekamo zadnje čitanje prije usvajanje, a važno je za 14 tisuća poduzetnika)!  

Tako se ne radi u stabilnim europskim ekonomijama gdje vrijedi pravilo da se porezi promišljaju i analiziraju dugi niz godina prije nego se uvedu. Da bi trajali, a ne kao kod nas da se donose zadnji dan godine sa primjenom već od 1. siječnja slijedeće godine i tako dodatno podrivaju pravnu i poreznu sigurnost gospodarstva i svih poreznih obveznika. 

• Dosta polemike u javnosti je izazvala i vladina mjera „priuštiv najam“ 

- Reformski paket kojeg Vlada RH najavljuje kao sveobuhvatan, vezan je uz mjere demografske revitalizacije – Nacionalnog plana stambene politike. Pri tome se osim povećanja osobnog odbitka i neoporezivih naknada, u cilju povećanja osobnih dohodaka, u jednadžbu dodaje i male iznajmljivače - kratkoročnog najma u stambenim zgradama. Iznajmljivači su apostrofirani, takoreći obilježeni, kao najveći krivci za nedostatke dugoročnog i priuštivog najma stanova, a kao jednog od mogućeg razloga iseljavanja. 

Spominje se tako i aktivacija državnih stanova (njih 1.200), ali pitanje je da li to može bitno utjecati na jednu od demografskih mjera „priuštiv najam“, ali svakako može doprinijeti građevinskoj djelatnosti da se isti dovedu u red. Program mjera uključuje i moguće preuzimanje stambenih jedinica u privatnom vlasništvu, koje će država uzimati u dugoročni najam da bi isti bio sigurniji i priuštiv za mlade. Slične mjere već dvije godine ima i Slovenija, ali njihova iskustva nisu pozitivna pa je teško  očekivati da ove mjere mogu značajno pridonijeti povećanju stambenog fonda.

Uređivanje sigurnosti odnosa između najmodavca i najmoprimaca također je jedan od izazova u tim  mjerama, iako Zakon o najmu stanova vjerojatno te probleme neće riješiti, ali bi ubrzanje postupka rješavanja takvih slučajeva bila mala utjeha ako izostane naplata najamnine. 

• Najavljuje se i potpomaganje povratka iseljenika kao demografska mjera 

- Demografsku sliku bi po mjerama Vlade trebao popraviti i povratak iseljenika oslobođenjem od oporezivanja dohotka od nesamostalnog rada na rok od pet godina. Iako se u javnosti to doživljava  kao udar na sve mlade koji su unatoč svim neprilikama ostali u Hrvatskoj, posebno kada se zna da ni dosadašnju mjeru „Biram Hrvatsku“ nije koristilo više od 10 posto od planiranih 4.500 osoba. Vjerojatno se može očekivati da će i ova mjera teško donijeti bolje demografske rezultate. Stoga ovakav skup mjera, sve dok se ozbiljno sustav ne pozabavi suzbijanjem korupcije, poboljšanjem učinkovitosti državnog aparata u cilju pravednijeg, kako vrednovanja gospodarstva tako i stvaranja poticajnog radnog okruženja i decentralizacije, ne možemo očekivati skori demografski oporavak na bazi povratka onih koji su od takvog sustava pobjegli. 

• Prokomentirajte novi porez na nekretnine i viši porez na dohodak kod kratkoročnog najma 

- MF je zbog demografskih ciljeva imalo zadatak pronaći mjere uvećanja oporezivanja kratkoročnog najma (iznajmljivanja turistima), koji bi imali i obveze poreza na nekretnine, uz zadržavanje uvećanih komunalnih doprinosa po četvornom metru i sve druge komunalne servise kada obavljaju ugostiteljsku djelatnost u domaćinstvu, po višim tarifama. 

Ovim se prijedlogom predlaže povećanje gornje granice svote poreza na nekretnine koja bi se prema ovim izmjenama mogla propisati u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine umjesto dosadašnjih 0,60 do 5,00 eura po četvornom metru (za kuće za odmor)  korisne površine koje je propisano za porez na kuće za odmor.

Tko su predloženi obveznici plaćanja poreza na nekretnine? 

• Porez na nekretnine plaćaju domaće i strane, pravne i fizičke osobe koje su vlasnici stambenih nekretnina na dan 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez

- S obzirom da se ovim porezom obuhvaća ukupan stambeni fond nekretnina, kao bitno se upravo navodi definicija poreznih obveznika, koji su vlasnici nekretnina na cijelom području Republike Hrvatske. Dakle , domaće i strane pravne i fizičke osobe izjednačene su gleda plaćanja ovoga poreza. Ako se ne može utvrditi vlasnik, porez na nekretnine plaća korisnik nekretnine određen prema odredbama propisa kojim se uređuje komunalno gospodarstvo. Gospodarski subjekti registrirani kao hoteli i kampovi ne bi bili obveznici poreza na nekretnine. 

• Oporezivanje novosagrađenih nekretnina

- Ovim izmjenama Zakona propisuje se i trenutak nastanka porezne obveze za novoizgrađene nekretnine. Prema prijedlogu Zakona porezna obveza nastaje danom izvršnosti uporabne dozvole godine za koju se utvrđuje porez odnosno danom početka korištenja nekretnine koja se koristi bez uporabne dozvole.

Prema prijedlogu Zakona propisano je da obveza plaćanja poreza na dohodak od iznajmljivanja  nema utjecaja na utvrđivanje statusa nekretnine za potrebe utvrđivanja poreza na nekretnine. Znači, činjenica da je netko obveznik plaćanja poreza na dohodak s osnove obavljanja djelatnosti iznajmljivanja nije od utjecaja na utvrđivanje statusa nekretnine, odnosno, ona vlasnika nekretnine neće oslobađati plaćanja poreza na nekretnine jer je riječ o različitim poreznim oblicima.  

Novost je da se povećanje poreznog opterećenja paušalnog poreza na dohodak kod kratkoročnog najma od 1. siječnja 2025. vezuje uz INDEKS TURISTIČKE RAZVIJENOSTI (ITR) mjesta. Tako bi u razvijenijim mjestima paušalni iznos poreza po krevetu (novo i po pomoćnom ležaju) mogao porasti višestruko. Time se želi stimulirati dugoročni najam koji ostaje jednako porezno opterećen kao što je i sada (12 posto paušalnog poreza na osnovicu od 70 posto najma), pri čemu dugoročni najam   ne bi bio oporeziv ni porezom na nekretnine ako se ostvaruje dulje od 10 mjeseci godišnje. 

Zanimljivo je da se hoteli i kampovi velikih tvrtki neće oporezivati porezom na nekretnine pa se s tog aspekta konkurentnosti može očekivati više investicija ovih poduzetnika.   

• Kako se u sve navedeno uklapa zakon o upravljaju i održavanju zgrada? 

- Donošenjem ovog Zakona otklonit će se postojeća pravna praznina koja se odnosi na pravno uređenje pitanja upravljanja i održavanja zgrada. Cilj donošenja ovoga Zakona bio je osigurati kvalitetnije upravljanje i održavanje zgrada koja uključuju definiranje kriterija za utvrđivanje visine pričuve i minimalni iznos pričuve te kriterije za korištenje sredstava pričuve pri čemu se podrobnije definiraju prava i obveze te odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika, zajednice suvlasnika i suvlasnika. Zgrade će dobiti OIB. 

Uvodi se i kategorija potrebnih 2/3 suglasnosti sustanara, uključivo prvih susjeda, ako se želite baviti djelatnosti kratkoročnog najma turistima. S druge strane upravitelji će sada lakše moći definirati povećanje ulaganja za mjere otpornosti zgrada na potres i požar, kao i za zahtjeve investiranja na energetske obnove zgrada s ciljem ne samo povećanja energetske učinkovitosti zgrada već i uvođenja energetski učinkovite infrastrukture za grijanje i solarne panele. 

Ovaj Zakon će omogućiti i efikasniju provedbu Dugoročne strategije obnove nacionalnog fonda zgrada s posebnim naglaskom na povećanje otpornosti zgrada na potres i požar, kao i na zahtjeve energetske obnove zgrada sa ciljem ne samo povećanja energetske učinkovitosti zgrada već i uvođenja energetski učinkovite infrastrukture za grijanje i hlađenje na obnovljive izvore energije. Do sad se nije moglo investirati u solarne elektrane na zajedničkim dijelovima zgrade u gradovima, vidjeti ćemo kako će se ovim zakonom to odvijati u praksi.

Kada se PDV na isporuke s ugradnjom solarnih ploča plaća po stopi od  0 %? 

• Zakon o PDV-u

- Prema odredbama članka 38. stavka 6. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, br. 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23, 114/23 i 153/23) PDV se obračunava i plaća po stopi od 0 % na isporuku i ugradnju solarnih ploča na privatne stambene objekte, prostore za stanovanje te javne i druge zgrade koje se koriste za aktivnosti od javnog interesa te isporuku i ugradnju solarnih ploča u blizini takvih objekata, prostora i zgrada. 

• Pravilnik o PDV-u

- S tim u vezi člankom 47. stavkom 3. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, br. 79/13, 85/13, 160/13, 35/14, 157/14, 130/15, 1/17, 41/17, 128/17, 1/19, 1/20, 1/21, 73/21, 41/22, 133/22, 43/23, 1/24 i 39/24) detaljnije je propisano da se PDV obračunava i plaća po stopi od 0 % na isporuku i ugradnju solarnih ploča na privatne stambene objekte, prostore koji se većim dijelom (više od 50 %) koriste za stanovanje te javne i druge zgrade koje se većim dijelom (više od 50 %) koriste za aktivnosti od javnog interesa te isporuku i ugradnju solarnih ploča u blizini takvih objekata, prostora i zgrada.

Kada se sagleda perspektiva i geografski položaj za ulaganja u obnovljive izvore energije, posebno solarne elektrane i fotonaponske ćelije, uz uvjete da se zadrži stabilno geopolitičko okruženje u EU  uz pritjecanje novaca fondova i Nacionalnog plana oporavka i otpornosti, za očekivati je daljnji gospodarski rast bez obzira na stalne porezne izmjene koje sigurno ne doprinose gospodarskoj stabilnosti i planiranju investicija.